Tekst Marit Willemsen | Fotografie Winter Vandenbrink
Gezamenlijk wonen past perfect in het ideaal van de participatiesamenleving. Waarom is de regelgeving daar dan nog steeds niet op toegesneden? ‘Het is om krankjorum van te worden.’ Dit is de tweede aflevering van een tweedelige serie over het nieuwe samenwonen.
Er zijn veel argumenten vóór de woongemeenschap, zagen we in de vorige aflevering: zelfbeschikking, betaalbaarheid, milieu, mantelzorg en het tegengaan van eenzaamheid. Maar het in praktijk brengen van zo’n gemeenschap is ongelooflijk ingewikkeld.
Op de dag dat ze hun vergunning eindelijk kregen, bleek dat de bank hen geen hypotheek meer wilde geven.
Twee jaar geleden besloten Ineke Stel en Peer Stevens om met hun kinderen samen te gaan wonen in hun boerderij uit 1832 waar ze wat dieren houden en een kleine natuurcamping en een bed & breakfast bestieren. Inmiddels is iedereen in de boerderij getrokken en wordt er hard gewerkt aan de verbouwing van de bed & breakfast. Het regelen van de vergunningen bleek bepaald niet makkelijk, vooral omdat de boerderij een monumentaal pand is. En op de dag dat ze hun vergunning eindelijk kregen, bleek dat de bank hen geen hypotheek meer wilde geven.
De familie had besloten een woonvereniging op te richten; in deze rechtsvorm koopt de groep samen het pand. Door middel van statuten en huishoudelijke reglementen wordt alles vastgelegd, zoals wat te doen bij vertrek van bewoners. Of ze de rest van hun dagen op de boerderij willen wonen, weten de kinderen namelijk helemaal niet zeker. Een woonvereniging was een goed alternatief voor onderhuur, want dan zouden de kinderen geen aandeel hebben in de boerderij en niets opbouwen. Toen de familie vorig jaar haar besluit nam, werden er nog hypotheken aan woonverenigingen gegeven. Inmiddels is dat niet meer zo.
Woongemeenschappen zijn nu eenmaal niet de norm in Nederland. ‘En dat leidt tot barrières.’
Het is exemplarisch voor hoe het woongemeenschappen vaak vergaat. Ze zijn nu eenmaal niet de norm in Nederland. ‘En dat leidt tot barrières,’ zegt hoogleraar Boelhouwer. De Nederlandse regelgeving is een groot obstakel voor het succesvol en snel opzetten van woongemeenschappen.
‘In Nederland hebben we ons woonsysteem enorm dichtgeplamuurd,’ zegt Lupi van Platform31. Een voorbeeld: als je een bestaand gebouw koopt, moet dat zoals alle gebouwen in Nederland voldoen aan een bestemmingsplan. ‘In een oude school mag je niet zomaar wonen,’ zegt Smits. En één boerderij is niet bedoeld voor drie woningen. Daar met drie stellen gaan wonen, is door de regelgeving dus al lastig. En dan hebben we het niet eens over woon-werk- of woon-zorg-combinaties. Smits: ‘Iets wat niet of nauwelijks bestaat in bestaande regels proberen persen, is ontzettend moeilijk.’
En het werkt twee kanten op, zegt Lupi. Omdat er geen bestaande regels zijn voor de woongemeenschap, blijft de markt klein. ‘En wie die regels wil ontwikkelen, loopt aan tegen die nog te kleine markt. Zo blijf je steeds hangen.’ Deels heeft dat volgens haar ook te maken met de initiatieven zelf, die wel heel goed doordacht en niet te ‘wild’ moeten zijn, willen ze het maken. ‘Er zit veel meer potentie in een woongemeenschap, het idee zou veel meer mainstream kunnen worden,’ zegt ze.
KRANKJORUM
Woningcorporaties en projectontwikkelaars werken daar bepaald niet aan mee. In de crisis was er een tijdelijke opleving van nieuwbouw in de vorm van gezamenlijk wonen-projecten, legt hoogleraar Boelhouwer uit. ‘Omdat er niet veel bouwopdrachten binnen kwamen, werden eigen initiatieven op prijs gesteld,’ zegt hij. Maar nu is de crisis voorbij. Als individu heb je totaal geen positie tegenover grote projectontwikkelaars.
‘Er komen gewoon steeds meer regeltjes en ons lukt het door dertig jaar ervaring nog om passende oplossingen te vinden. Andere woningcorporaties beginnen daar niet aan.’
Een oplossing zou zijn als woningcorporaties ervoor zouden kunnen kiezen het beheer van hun panden in handen van collectieven van bewoners te geven. Zij kunnen een pand dan omvormen tot woongemeenschap. De WBVG doet dat, vanuit het ideaal dat collectief wonen beter wonen is en dat het geregel en kosten voor de corporatie scheelt. Maar tot nu toe is zij de enige.
‘Er komen gewoon steeds meer regeltjes en ons lukt het door dertig jaar ervaring nog om passende oplossingen te vinden,’ zegt Smits. ‘Andere woningcorporaties beginnen daar niet aan.’ De WBVG helpt daarom steeds vaker andere corporaties. Smits krijgt daarnaast aanvragen van bewonerscollectieven uit het hele land, maar van de wet mag hij alleen in de regio Nijmegen/Arnhem opereren.
Bovendien mag hij geen collectieven meer beheren waarin wonen met werk of zorg wordt gecombineerd. ‘Het is om krankjorum van te worden,’ zegt Smits als hij het over alle regels heeft. ‘Echt absurd, welbeschouwd. En je kunt je voorstellen wat er gebeurt als we per ongeluk tóch iets verkeerd doen.’
GROOT ANIMO
Wie een lange adem heeft en zijn idee voor een woongemeenschap ondanks alle regels weet door te zetten, komt bij het volgende obstakel: financiering. Daar loopt de familie van Ineke en Peer ook tegenaan. De Triodosbank is sinds het begin van dit jaar gestopt met het verstrekken van hypotheken aan woongemeenschappen. De Rabobank, de andere bank die woongemeenschappen sinds de jaren tachtig geholpen heeft, doet dit sinds 1 januari 2015 al niet meer. In theorie verstrekken ze nog wel zakelijke leningen, ziet Lupi, die nooit 100 procent dekken. Maar in de praktijk is dat nu slechts één keer gebeurd.
Het animo voor het beginnen van een woongemeenschap is groot. ‘Maar op dit moment lukt het niemand om financiering te krijgen.’
Er is, kortom, geen bank overgebleven die zich hieraan wil wagen, zeggen Roeland Slagmolen en Peter Sturkenboom. Zij runnen sinds 1996 vanuit een kantoortje in de kelder van een oud statig pand in Nijmegen hun adviesbureau STUT-consult, en daarvoor waren ze als vrijwilligers actief.
Ze zijn gespecialiseerd in het adviseren van woonverenigingen. Zo helpen zij ook de familie van Ineke en Peer. En het animo voor het beginnen van een woongemeenschap is groot, zeggen de mannen. Wekelijks krijgt het bureautje diverse aanvragen binnen en zitten Slagmolen en Sturkenboom met vriendenclubs of een samenstelling van gezinnen om de tafel. ‘Maar op dit moment lukt het niemand om financiering te krijgen,’ zegt Sturkenboom.
MEER DAN TWEE POPPETJES
Dat heeft allereerst te maken met hoe banken hun hypotheeksysteem hebben opgezet, zeggen de mannen van STUT. ‘Dat systeem is heel sterk gericht op de traditionele situatie,’ legt Sturkenboom uit. Eén of twee mensen, dus. ‘Op het moment dat je met drie komt aanzetten, kunnen de banken dat niet meer in hun systeem kwijt.’
Sturkenboom werkte aan een gemeenschappelijk-wonenproject, waar een bank wel een lening wilde verstrekken, maar alleen als twee personen van de groep de hypotheek afsloten. Omdat bij beide stellen één persoon een redelijk hoog inkomen had, lukte dat. Maar dat gaat nu juist voorbij aan een van de voordelen van gezamenlijk wonen: het collectieve eigendom is aantrekkelijk voor mensen met minder geld.
Volgens Smits en STUT-consult is een tweede argument voor banken om geen leningen meer te verstrekken: hun zorgplicht. ‘Dat houdt het idee in dat banken snappen welk product ze verkopen,’ zegt Sturkenboom. Ook hier geldt dat de woongemeenschap niet gangbaar genoeg is. Banken schakelden lange tijd zelfs STUT in voor advies, zegt Sturkenboom.
‘De systemen aanpassen zodat er meer dan twee poppetjes een hypotheek kunnen krijgen, kost geld. Dat geld willen banken er niet voor uittrekken. Het is een kwestie van prioriteiten.’
Zowel de Rabobank als Triodos zeggen hierop dat ze geen particuliere hypotheken aan woongemeenschappen kúnnen geven. Niet omdat het niet in hun systemen zou passen, maar omdat zo’n financiering niet voldoet aan de aangescherpte richtlijnen van de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten.
De mannen van het adviesbureau vragen zich wel hardop af of banken zich niet achter die zorgplicht verschuilen. ‘Wij realiseren ons ook wel dat woonverenigingen een nichemarkt zijn,’ zegt Slagmolen. ‘En bijvoorbeeld de systemen aanpassen zodat er meer dan twee poppetjes een hypotheek kunnen krijgen, kost geld. Dat geld willen banken er niet voor uittrekken. Het is een kwestie van prioriteiten.’
WOONCOÖPERATIE
Het is wrang, vinden Slagmolen en Sturkenboom, dat het oprichten van een woongemeenschap een perfect voorbeeld van een burgerinitiatief is, aangemoedigd door de overheid, en dat het tegelijkertijd zóveel belemmeringen kent. Wordt hier wat aan gedaan?
In de Woningwet van 2015 werd een vorm van wonen opgenomen die lijkt op de woonvereniging: de wooncoöperatie. In deze vorm heeft een collectief van bewoners voor het grootste deel zeggenschap en verantwoordelijkheid over hun woningen. Dit hoeft niet altijd te betekenen dat elke wooncoöperatie een woongemeenschap is, maar veel nieuwe woongemeenschappen proberen nu wél van de wooncoöperatievorm gebruik te maken om hun zaken te regelen.
Het kennisnetwerk Platform31 heeft sinds 2015 zelfs een actieprogramma uitgevoerd dat komend najaar afloopt, om de wooncoöperatie meer bekendheid te geven en zo de weg vrij te maken voor initiatieven. Het platform werd gesteund door de overheid, gemeenten, woningcorporaties en de Rabobank. In mei presenteerde het platform resultaten en aanbevelingen. Er kwam onder meer een magazine met de titel ‘De wooncoöperatie, die komt er wél’.
De afgelopen jaren kwam de wooncoöperatie er in elk geval nog niet. Slechts één wooncoöperatieproject, aan de Roggeveenstraat in Den Haag, werd door steun van het actieprogramma werkelijkheid. Ook deze vorm van wonen loopt tegen de problemen van het ‘anders’ wonen aan: namelijk de financiering en regelgeving.
‘Kijkend naar onze ambitie zijn we na drie jaar niet zo ver gekomen als gedacht,’ zegt Tineke Lupi, die het project bij Platform31 leidde. Mislukt wil ze de opbrengst van het actieplan niet noemen. ‘Het platform heeft zeker bijgedragen aan de bekendheid van de wooncoöperatie,’ zegt ze. Ze maakt zich wel zorgen: ‘Hoe gaat het verder nu het actieprogramma bijna klaar is?’
BESTAANDE STRUCTUREN
Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft besloten verder in het idee van de wooncoöperatie te investeren. Ze trekt 2,5 miljoen euro uit om bij een aantal wooncoöperaties ervaring op te kunnen doen over oprichtings- en financieringsvraagstukken. Daarmee zou de woongemeenschap een opsteker kunnen krijgen.
‘Hoe positief het initiatief van de minister ook is,’ zegt Sturkenboom hierover, ‘het zal ons alleen helpen wanneer de banken bereid zijn om leningen aan initiatieven op het gebied van gemeenschappelijk wonen te verstrekken.’
Nu wordt de woongemeenschap ingepast in bestaande structuren. ‘Dan worden dáár weer allerlei regels voor bedacht. Daarmee verstik je het idee. Geef mensen nu eens de ruimte om zelf iets te ontwikkelen.’
Het Rijk kán daarin een belangrijke rol spelen, zegt hoogleraar Boelhouwer. ‘Het stelt namelijk de financieringsnormen vast die banken hanteren. Meer ruimte daarin voor groepsfinanciering zou dus zeker helpen.’ Nu is het vaak onduidelijk of zo’n constructie wel de goedkeuring van de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten heeft. ‘Maar een minister kan banken niet dwingen de kredietverlening weer op gang te brengen, banken zijn immers autonome instellingen,’ zegt Sturkenboom.
Smits pleit voor een fundamenteel andere benadering voor de woongemeenschap. Nu wordt volgens hem geprobeerd het fenomeen in te passen in bestaande structuren. ‘Dan worden dáár weer allerlei regels voor bedacht,’ zegt hij. ‘Daarmee verstik je het idee. Geef mensen nu eens de ruimte om zelf iets te ontwikkelen.’
Hoogleraar Boelhouwer denkt dat vooral de gemeente écht wat voor woongemeenschappen kan betekenen. De rijksoverheid bepaalt niet wat er gebouwd wordt. ‘Gemeenten kunnen woongemeenschappen in hun plannen opnemen en afspraken maken over gronduitgiften met ontwikkelaars.’ Maar zij staan niet springen, weet hij. ‘Een groep moet zich organiseren en dat werkt altijd wat trager. En bovendien zijn gemeenten onbekend met het fenomeen.’
DOORZETTINGSVERMOGEN
Door alle obstakels kunnen alleen mensen met ontzettend veel doorzettingsvermogen en kennis succesvol een woongemeenschap opzetten, zien betrokkenen. ‘Het zijn altijd mensen met goede sociale vaardigheden en een duidelijk doel voor ogen, die niet te beroerd zijn om stad en land af te bellen,’ zegt Smits. ‘Of ze nu op hun oude dag goede zorg willen of graag ecologisch willen wonen: ze zijn bevlogen.’
Als de woongemeenschap actief wordt aangemoedigd door de regering, moet het dan niet een bereikbare optie zijn voor een grotere groep mensen?
Maar je kunt je afvragen of het allemaal wel zo moeilijk zou moeten zijn. Als de woongemeenschap actief wordt aangemoedigd door de regering, moet het dan niet een bereikbare optie zijn voor een grotere groep mensen?
Aan doorzettingsvermogen lijkt het bij de familie van Ineke en Peer in elk geval niet te ontbreken. De familie blijft in gesprek met STUT, op zoek naar nieuwe manieren om hun woongemeenschap te kunnen betalen. ‘We balen dat we wéér een moeizame zoektocht moeten beginnen,’ zegt Ineke. Maar ze blijft nuchter en positief. In de toekomst zullen vast veel meer soortgelijke constructies als de hunne opgezet worden, zegt ze. Dan wordt het idee misschien een beetje gemeengoed en komen er oplossingen. ‘Nee hoor,’ benadrukt ze, ‘we laten ons de kop niet hangen.’
Bron: https://www.vn.nl/woongroep-barrieres-marit-willemsen/